上海2017年1月11日電 /美通社/ -- 昨日（1月10日），國內較大的長租公寓運營商魔方公寓宣布“魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃”已成功設立，各投資者已完成認購交易，募集資金總額為3.5億元。
這是中國ABS發(fā)行歷史上的首單公寓行業(yè)資產證券化產品，除了具有金融創(chuàng)新意義，更是給以輕資產運營為主的公寓行業(yè)打開了新的融資渠道。
該項目發(fā)行總金額為3.5億元，產品期限為1-3年，采用優(yōu)先級/次級支付機制，其中優(yōu)先級共設三檔，均獲得中誠信證評授予的AAA評級。該ABS項目已獲得上海證券交易所掛牌轉讓無異議函，由魔方公寓集團內公司魔方（南京）企業(yè)管理咨詢有限公司擔任原始權益人，摩根士丹利華鑫證券與中信信托擔任財務顧問，中航信托擔任信托受托人。目前認購資金已全部到賬，認購方包括了多家國有銀行、地方銀行、基金等大型金融機構。
此次魔方公寓發(fā)行的信托受益權資產支持專項計劃的底層資產為魔方中國及其魔方北京、魔方上海、魔方廣州3個子公司經營的30處物業(yè)的部分公寓未來三年租金收入。根據(jù)《房屋所有權證》，30處物業(yè)合計租賃面積為12.9萬平方米，入池房間數(shù)為4,014間，以“特定門牌號的公寓”所產生的租金收入作為入池資產。
該專項計劃具有現(xiàn)金流穩(wěn)定且對優(yōu)先級本息覆蓋倍數(shù)較高的特點。得益于優(yōu)質的基礎資產和有力的增信措施，該ABS項目的優(yōu)先級平均利率僅約為年化5%，有效拓寬了原始權益人自身融資渠道，降低了融資成本。
作為公寓行業(yè)內唯一一家完成C輪融資的運營商，魔方公寓的融資能力一直處于行業(yè)首位，且融資成本僅為6-7%，對比業(yè)內10%的平均融資成本，優(yōu)勢可見一斑。而此次ABS的成功嘗試，除了進一步體現(xiàn)了魔方公寓的行業(yè)領導地位和融資能力，也給正積極優(yōu)化融資對策的眾多運營商們提供了極具參考意義的優(yōu)秀樣本。
在2016年6月國務院辦公廳發(fā)布的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中，明確提出要加大政策支持力度，鼓勵金融機構按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持，這其中包括支持企業(yè)發(fā)行證券化產品。在過去的半年時間里，通過各個地方政府和機構的積極推進與支持，魔方公寓成功發(fā)行了首單公寓ABS，成為行業(yè)中首個受惠于政策的企業(yè)。
取得這項喜人成果，魔方公寓經歷了嚴苛的考核評審。在連續(xù)兩輪的融資中，魔方公寓獲得了來自境內外資本的雙重支持，美國華平和中航信托等知名投資機構的加入帶來了有力的品牌背書，加之魔方公寓自身長達七年的公寓運營管理經驗，使其發(fā)展速度和規(guī)模一直位居行業(yè)第一，門店覆蓋全國主要一二線城市，已投入運營和在建門店總數(shù)超過3萬間，約為行業(yè)第二至第十名其他運營商的房間數(shù)總和。據(jù)魔方公寓提交的數(shù)據(jù)顯示，2012-15年開業(yè)房間數(shù)復合增長為102%，2013-15年營業(yè)收入復合增長為149%。對此次打包入池的30個項目，審核部門調取了其1-9月的運營數(shù)據(jù)，其中成熟運營門店的出租率超過95%，這與魔方公寓此前對外發(fā)布的出租率一致。
值得一提的是，該計劃涵蓋了北京、上海、廣州、深圳、南京等8個一二線城市30處物業(yè)，均經過專業(yè)評估機構現(xiàn)金流預測，并設置不合格資產替換機制，確保入池資產為優(yōu)質資產，同時提供優(yōu)先/次級分層、超額覆蓋、AAA擔保等多項增信措施，創(chuàng)造了公寓輕資產行業(yè)首單通過資產證券化實現(xiàn)零抵押募資的記錄。
魔方公寓相關負責人表示，“國內公寓行業(yè)融資難、成本高仍然是現(xiàn)階段的普遍現(xiàn)象，但是公寓是國際REITs與資產證券化市場的重要基礎物業(yè)類型，本專項計劃的發(fā)行為國內公寓實現(xiàn)更大范圍證券化和REITs操作進行了有益嘗試。項目成熟后將成為長期給企業(yè)造血的一個重要渠道。未來，魔方公寓還將針對不同階段的資產打包成證券化產品進行發(fā)行，提供適合公寓行業(yè)全生命周期的融資解決方案。”
