北京2017年7月28日電 /美通社/ -- 特色小鎮(zhèn)正在成為中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的新風(fēng)口。7月27日，由北京商報(bào)社、北京娛樂信報(bào)社主辦，北京京報(bào)物業(yè)管理中心協(xié)辦的2017環(huán)北京置業(yè)-小鎮(zhèn)崛起論壇舉行，論壇上業(yè)內(nèi)專家、房地產(chǎn)開發(fā)商和行業(yè)機(jī)構(gòu)代表共同探討小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景。
自2016年7月，住建部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作》的通知之后，特色小鎮(zhèn)概念大熱，從中央到地方的政策導(dǎo)向、各行各業(yè)的熱情參與也預(yù)示著這個(gè)新市場(chǎng)的巨大可能。與此同時(shí)，特色小鎮(zhèn)建設(shè)中如何解決產(chǎn)業(yè)立鎮(zhèn)與開發(fā)先行的關(guān)系、如何做好產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和產(chǎn)居融合、又如何保證小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)活力，這些問題也考驗(yàn)著特色小鎮(zhèn)的操盤手們。
現(xiàn)場(chǎng)直擊
北京商報(bào)社總編輯李海指出，在特色小鎮(zhèn)建設(shè)大熱也伴隨著對(duì)特色小鎮(zhèn)合理性和成長(zhǎng)性的探討。首先需要探討的是，特色小鎮(zhèn)的主體是誰(shuí)？區(qū)域經(jīng)濟(jì)的構(gòu)建一般由政府主導(dǎo)，而在新一輪小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的浪潮中，企業(yè)已經(jīng)深入?yún)⑴c其中。
從現(xiàn)有特色小鎮(zhèn)的布局來(lái)看，小鎮(zhèn)更多的集中在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，這也證明了在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)中企業(yè)已有了很高的參與度。因此未來(lái)，小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)商的概念會(huì)逐漸從一個(gè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念到被賦予更多社會(huì)學(xué)的內(nèi)涵。
此外，小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)能否避免和跳出短期經(jīng)濟(jì)魔咒是值得關(guān)注的。未來(lái)特色小鎮(zhèn)建設(shè)的強(qiáng)大主體可能是企業(yè)，但是企業(yè)不可避免會(huì)面對(duì)盈利的壓力。在此情況下，企業(yè)如何保證小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期效果，這需要頂層的設(shè)計(jì)，需要制度設(shè)計(jì)上有所突破。
李海進(jìn)而表示，小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是土地革命，政府會(huì)拿出手里面低效土地重新投放市場(chǎng)，而在此過程中更需要土地政策、或者其他政策上的突破，這是未來(lái)小鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)能夠跳出短期效應(yīng)魔咒的關(guān)鍵一點(diǎn)。
“以鎮(zhèn)和鄉(xiāng)為基本單位的行政區(qū)域目前有4萬(wàn)多個(gè)，如果其中10%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)能夠通特色小鎮(zhèn)的模式，自下而上激活區(qū)域經(jīng)濟(jì)的功能，我覺得釋放出來(lái)的能量是巨大。對(duì)于解決目前經(jīng)濟(jì)中存在問題，可能是一劑良方。”李海如是說。
在中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委秘書長(zhǎng)馮奎看來(lái)，特色小鎮(zhèn)不是經(jīng)濟(jì)小鎮(zhèn)，不是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的增長(zhǎng)級(jí)。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展要充分理解區(qū)域功能，這不是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)所能把控得了的。此外，特色小鎮(zhèn)開發(fā)不像單純的房地產(chǎn)開發(fā)，它的管理周期很長(zhǎng)、規(guī)劃建設(shè)運(yùn)營(yíng)周期也很長(zhǎng)，因此開發(fā)商沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，只想短期套利會(huì)害了自己，也害了特色小鎮(zhèn)。
另外，房地產(chǎn)開發(fā)的路徑模式比較成熟，但是特色小鎮(zhèn)是區(qū)域發(fā)展的概念，所需要的資源不是一個(gè)企業(yè)所具備的，而是需要戰(zhàn)略聯(lián)盟，這也考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)引入資源的能力。對(duì)于特色小鎮(zhèn)而言，產(chǎn)業(yè)是支柱，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力也超出了房地產(chǎn)企業(yè)所能掌控的范圍。
因此房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向特色小鎮(zhèn)值得歡迎，但是如何轉(zhuǎn)型升級(jí)才是關(guān)鍵。
馮奎又表示，在特色小鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)中應(yīng)該處理好房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)商、房地產(chǎn)化的關(guān)系。“特色小鎮(zhèn)非常需要房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)形態(tài)，如果沒有房地產(chǎn)業(yè)，特色小鎮(zhèn)的物理空間沒有辦法撐起來(lái)。此外，特色小鎮(zhèn)的發(fā)展尤其需要房地產(chǎn)企業(yè)家，房地產(chǎn)企業(yè)家所具有的技術(shù)能力和管理能力以及積累的資本，對(duì)于特色小鎮(zhèn)的發(fā)展是必不可少的。但是在特色小鎮(zhèn)的建設(shè)和開發(fā)中，如果只有房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)家，過度的房地產(chǎn)充斥特色小鎮(zhèn)，那么特色小鎮(zhèn)就會(huì)走向房地產(chǎn)化的道路。因此，要高度警惕和避免房地產(chǎn)化的問題，以及處理好房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)家和房地產(chǎn)化的關(guān)系。”馮奎如是說。
疏解下的北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能在哪里？究竟北京需要怎樣的小鎮(zhèn)？在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員趙路興看來(lái)，環(huán)首都區(qū)域如何按照國(guó)家政策要求和北京城市發(fā)展要求打造特色小鎮(zhèn)，這是一個(gè)從來(lái)沒有過的命題，也是行業(yè)面臨的一個(gè)新挑戰(zhàn)。
趙路興指出，北京市發(fā)展特色小鎮(zhèn)，必須要適應(yīng)服務(wù)于首都、京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展的需要，特別是北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量擴(kuò)張到存量改造，功能輸出、功能外延、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展的階段。根據(jù)這樣的要求，特色小鎮(zhèn)布局需要京津冀進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃。目前，京津冀同步建設(shè)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展都做了統(tǒng)籌。特色小鎮(zhèn)上也不能封閉割裂，各自搞各自的特色小鎮(zhèn)。“不過，在特色小鎮(zhèn)的布局上也需要區(qū)分，比如北京的核心區(qū)周邊，應(yīng)該結(jié)合北京政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心的定位建設(shè)特色小鎮(zhèn)。在離北京較近的地方，打造一些的品牌文化小鎮(zhèn)，再往外是一些養(yǎng)老、健康小鎮(zhèn)、科技小鎮(zhèn)、金融小鎮(zhèn)。此外環(huán)京區(qū)域，可以做商貿(mào)物流小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，結(jié)合三地定位，統(tǒng)籌布局。”趙路興建議。
另外，趙路興還表示，特色小鎮(zhèn)不能房地產(chǎn)化，但是特色小鎮(zhèn)發(fā)展一定離不開房地產(chǎn)，房地產(chǎn)可以為特色小鎮(zhèn)建設(shè)搭建一個(gè)路徑平臺(tái)、構(gòu)筑一個(gè)物理空間。“特色小鎮(zhèn)的建設(shè)，還是需要房企的力量。特色小鎮(zhèn)風(fēng)貌不能簡(jiǎn)單復(fù)制，必須有時(shí)代特征，有一定的科技含量，打造一個(gè)符合首都要求的特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)要求整體格局和自然環(huán)境要相結(jié)合，特別產(chǎn)城融合。”
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)秘書長(zhǎng)夏子清在論壇上指出，特色小鎮(zhèn)的建設(shè)需要特長(zhǎng)良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。因?yàn)樘厣℃?zhèn)已不再是傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園，它面臨著更多產(chǎn)業(yè)升級(jí)、甚至是產(chǎn)業(yè)置換的問題。這就需要特色小鎮(zhèn)操盤手將重點(diǎn)放在運(yùn)營(yíng)商。對(duì)于操盤手而言，運(yùn)營(yíng)特色小鎮(zhèn)不是賺快錢，也不是快進(jìn)快出，而是需要將眼光放得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)。
房天下副總裁司智介紹，從大數(shù)據(jù)看“特色小鎮(zhèn)”的搜索量增長(zhǎng)速度非常快，以北京房山基金小鎮(zhèn)為例，通過數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)民對(duì)它的檢索每年呈30%的速度在增長(zhǎng)，今年檢索量的增長(zhǎng)已經(jīng)超過30%。其中“買房”、“賣房”、“交通”、“稅收”等詞匯的搜索量超過500次以上。
在特色小鎮(zhèn)受到普通網(wǎng)民關(guān)注的同時(shí)，如何保證小鎮(zhèn)的可持續(xù)性發(fā)展是很多企業(yè)所關(guān)注的問題。司智以房山基金小鎮(zhèn)舉例稱，很多企業(yè)在搬進(jìn)基金小鎮(zhèn)的同時(shí)，把人也引到了小鎮(zhèn)，因此發(fā)展小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)的核心是把人也引進(jìn)小鎮(zhèn)。
司智進(jìn)而表示，特色小鎮(zhèn)重要的不是“小鎮(zhèn)”，而是“特色”，而在運(yùn)營(yíng)中體現(xiàn)特色需要專業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這是提升操盤手核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。目前特色小鎮(zhèn)的建設(shè)有政府扶持、有政策鼓勵(lì)，但是建成之后更需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。
