《理財周刊》：

海外投資熱度不減，這是因為受到國內(nèi)宏觀調(diào)控，以及自住、子女海外留學等各種因素影響所致。專家指出，國際上頂級城市豪宅，以及部分回調(diào)并完成筑底階段國家和地區(qū)的物業(yè)，都可以關注。

海外置業(yè)熱度不減

中國內(nèi)地居民海外置業(yè)的熱情仍然高漲。

記者了解到，目前北京、上海、深圳等一線城市，專門代理銷售海外物業(yè)的機構(gòu)數(shù)量在不斷增加。記者同時也觀察到，最近一段時間內(nèi)舉辦的各種形式的房展會上，海外物業(yè)數(shù)量也大量出現(xiàn)，甚至還曾出現(xiàn)海外物業(yè)展。這種現(xiàn)象的背后，是海外置業(yè)需求在不斷增加。

此外，新“國五條”的出臺，針對投機、投資性需求實施嚴控，這使得房產(chǎn)投資在內(nèi)地受到極大的限制，并導致民間資金為了尋找出路，轉(zhuǎn)而投向海外房產(chǎn)。

而從另外一個層面來看，中國富裕階層對房產(chǎn)的投資偏好，在內(nèi)地房產(chǎn)投資受限的前提下，也間接使得海外房產(chǎn)熱潮來得更加猛烈。萊坊亞太區(qū)研究部主管Nicholas Holt表示，雖然他們的研究團隊發(fā)現(xiàn)內(nèi)地的富裕階層在尋找投資回報更高的項目，但是房地產(chǎn)仍然會在他們的投資組合中占到25%以上的比例。

當然，目前內(nèi)地投資者購置海外房產(chǎn)仍然以移民、子女就讀、度假等需求為主。當然，還有部分投資者把前往海外投資房產(chǎn)當做一種避險性投資。如倫敦和紐約的頂級房產(chǎn)市場正成為包括中國在內(nèi)的全球投資者的避風港。中國投資者的影響力不小，正帶動東南亞、澳洲和新西蘭等國家和地區(qū)的房價上漲。國際頂級房地產(chǎn)咨詢公司萊坊國際（以下簡稱“萊坊國際”）提供的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，隨著中國資本的涌入，雅加達的豪宅價格在去年上漲了38%，巴厘島和奧克蘭也分別上漲了20%和12.7%。

置業(yè)方向有所不同

從世界各地區(qū)政府的政策層面來看，其對房產(chǎn)投資方面的干預也有所增強。呈現(xiàn)出有保有壓的態(tài)勢。對于受金融海嘯影響明顯的歐美國家來說，基本上持鼓勵態(tài)度。就如美國來說，在此之前非本國人士如果在沒有信用記錄的情況下，很難獲得銀行貸款。但在之前不久，美國對此作出了調(diào)整，即使沒有信用記錄，同樣也可以申請貸款。此外，包括英國、西班牙等在內(nèi)的歐美國家，也鼓勵海外資金購置本土的房產(chǎn)。

當然，也有一些地區(qū)采取了抑制需求的措施。動作最大的是中國香港地區(qū)，其措施包括取消投資房產(chǎn)定居計劃，征收額外印花稅等；還有加拿大在之前就大大削減了移民的名額，這在一定程度上使得內(nèi)地投資者的投資熱情大大降低。

此外，內(nèi)地開發(fā)商正主動轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外市場。在分析人士看來，內(nèi)地知名房企主動走出國門，除了發(fā)展的需要之外，在另外一個方面，也是考慮到內(nèi)地蓬勃的海外投資需求。

從投資區(qū)域的選擇方面來看，投資者的注意力正向國際頂級城市集中。萊坊國際市場研究部有關人士表示，從全球范圍內(nèi)的財富流動趨勢來看，正在向全球頂級城市，比如紐約、倫敦、巴黎等。萊坊國際預測，到2022年，個人資產(chǎn)超過3000萬美元的高凈值人士將達到26萬人。而從未來發(fā)展趨勢來看，隨著高凈值人士數(shù)量的增加，頂級城市的受關注程度會進一步增加，這將成為抬升區(qū)域房價的一個不可忽略的因素。

除了投資房產(chǎn)外，萊坊國際還注意到，國際資本開始關注商業(yè)物業(yè)。預測結(jié)果顯示，中國香港的零售物業(yè)受內(nèi)地消費者的帶動，將會增值10%～15%，吉隆坡也會有6%左右的增幅。而倫敦和紐約的零售物業(yè)和寫字樓物業(yè)尤其受到全球投資者的青睞。

海外置業(yè)三大注意

相對內(nèi)地買房，海外置業(yè)的要求更高，所以投資者需做到謹慎行事。

萊坊中國區(qū)董事田雪認為，海外置業(yè)要注意三個方面：其一是要注意做好功課。她不鼓勵投資者在完全不了解市場行情的情況下做出投資決定。而是建議投資者先學習半年時間之后，再考慮買不買。在她看來，不管出于何種目的，移民自住也好，或是純粹的投資、子女就讀也好，都必須根據(jù)自己的實際需求，針對目標市場有詳細了解，比如當?shù)氐娘L土人情、地緣政治、稅費構(gòu)成、經(jīng)濟發(fā)展情況、近年來的樓市發(fā)展情況等等。

其二是要選擇一家正規(guī)的合作機構(gòu)。大多數(shù)情況下，海外置業(yè)無法做到親力親為，而且由于對當?shù)氐姆煞ㄒ?guī)也不是很了解，所以很多工作必須依賴中介機構(gòu)來完成。在這種情況下，好的合作伙伴能夠讓投資者省心省力。

必須當心的是，一定不要把購房與所謂的移民混為一談。據(jù)了解，之前市場上曾流傳，在部分歐洲國家買房即可獲得該國的移民資格。田雪提醒說，之前塞浦路斯曾推出購房換5年居留權(quán)的措施，但這與移民完全是兩碼事。

投資海外房產(chǎn)，更不能以短炒的眼光來對待。業(yè)內(nèi)人士指出，海外國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)經(jīng)歷了長達幾十年甚至上百年的發(fā)展過程，非常成熟，一般不會出現(xiàn)暴漲的情形，諸如年漲幅達到50%的情形更是不可能。所以在海外投資，必須具備長期投資的心態(tài)，并且學會打理出租，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收益。

至于哪些國家和地區(qū)值得關注？這需要根據(jù)具體的需求來進行判斷。如果是出于子女就讀，那么包括美國、英國、澳洲等留學的熱門國家和地區(qū)可以作為首選。而如果是出于移民自住，包括新西蘭、澳洲等適宜居住的國家和地區(qū)選擇余地很大。但如果單純出于投資，研究機構(gòu)則給出了兩種選擇，一種是選擇值得“抄底”的國家如美國。有業(yè)內(nèi)人士指出，美國的房價受金融危機沖擊影響巨大，至今才完成筑底階段，所以未來會迎來爬升過程，因此現(xiàn)在進入，可以享受到房價上漲帶來的收益。而另外一種就是選擇國際上富裕階層關注的熱門城市，萊坊國際預測指出，在2022年之前，包括倫敦、紐約、新加坡等城市和地區(qū)，將持續(xù)受到極大的關注，所以當?shù)氐臉鞘校绕涫呛勒袌觯匀粫涫荜P注。

表 受高凈值人士關注的全球前20個城市

資料來源：萊坊國際

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