一些庫(kù)存壓力過大的城市，紛紛通過松動(dòng)甚至取消限購(gòu)來“救市”，刺激購(gòu)買力。此舉對(duì)改善市場(chǎng)交易活躍程度有著明顯的效果，但考慮到當(dāng)前庫(kù)存高企的現(xiàn)狀，恐難以改變房?jī)r(jià)震蕩下行格局。

文/本刊記者 甄愛軍

限購(gòu)松動(dòng)潮已涌現(xiàn)

南昌宣布有條件放開限購(gòu)后，市場(chǎng)還在猜測(cè)誰(shuí)會(huì)成為下一個(gè)城市的時(shí)候，杭州、武漢“出手”了。

媒體報(bào)道稱，杭州供應(yīng)最大的蕭山區(qū)已經(jīng)松動(dòng)限購(gòu)，購(gòu)房在簽訂購(gòu)房合同、備案等環(huán)節(jié)，無(wú)需查檔。而就在7月18日下午，武漢房管局召集部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)座談，并在會(huì)議上口頭通知放寬限購(gòu)，140平方米以上的住房（包括新建商品房和二手房）不再納入限購(gòu)范圍。此外，武漢也降低了非戶籍人士的購(gòu)房門檻，由原來提供繳納2年的納稅證明和社保證明，調(diào)整為收取納稅和社保繳納的證明材料，不再規(guī)定繳納時(shí)限，近一年內(nèi)有繳納記錄就可以。

據(jù)本刊房地產(chǎn)研究中心觀察，近期有多個(gè)城市對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整。自6月26日呼和浩特市取消限購(gòu)“成功闖關(guān)”之后，猶如推倒了多米諾骨牌，在其后不到半個(gè)月的時(shí)間里，陸續(xù)有武漢、南昌、廈門、濟(jì)南等城市跟進(jìn)。其中，濟(jì)南力度更大，新房、二手房限購(gòu)全面取消。

繼武漢口頭放松之后，還有不少城市也傳出放松限購(gòu)的傳聞。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前有銀川、成都等地“明緊暗松”；蘇州也口頭傳達(dá)放松限購(gòu)，90平方米以上住宅放開，包括精裝、綠色建筑、酒店式公寓等，相較武漢僅放開140平方米以上住宅，力度要大一些。

一線城市暫未跟進(jìn)

上海曾一度傳出松動(dòng)限購(gòu)消息，最終證實(shí)只是流言，就目前來看，一線城市尚未顯露出松動(dòng)限購(gòu)的跡象。

7月17日，記者微信朋友圈里紛紛轉(zhuǎn)發(fā)一條消息，稱上海黃浦、盧灣和徐匯區(qū)三區(qū)限購(gòu)松綁，但隨后上海房管局副局長(zhǎng)龐元證實(shí)松綁限購(gòu)消息為謠傳，目前上海市相關(guān)調(diào)控政策并無(wú)變化。

據(jù)了解，北京、廣州、深圳一直與此類傳聞“絕緣”。廣州曾率先表態(tài)在2014年探索逐步取消限價(jià)、限購(gòu)措施，不過到目前為止，廣州市房管部門并未采取進(jìn)一步措施。

但不可否認(rèn)的是，一線城市同樣也面臨庫(kù)存壓力增大的尷尬處境。上海易居房地產(chǎn)研究院公布的數(shù)據(jù)表明，6月份，一線城市新建商品住宅庫(kù)存量3259萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%，同比增長(zhǎng)23.8%。在供大于求的情況下，一線城市庫(kù)存繼續(xù)增加。觀察2011年以來的數(shù)據(jù)，可以看出庫(kù)存量已創(chuàng)新高。

6 月份，一線城市新建商品住宅存銷比為15.4，相比5月份14.0 的數(shù)值出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)。市場(chǎng)低迷下，今年上半年一線城市的存銷比上升速度在加快。觀察2011年以來的數(shù)據(jù)，可以看出存銷比已創(chuàng)新高。

具體來看，北京、上海庫(kù)存比已經(jīng)超過15的警戒線，形勢(shì)變得微妙起來。數(shù)據(jù)表明，北上廣深4 個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為17.4、16.2、13.4和13.7。4 個(gè)一線城市的存銷比走勢(shì)趨同，相比5 月份均出現(xiàn)上漲。在2013 年年末，4個(gè)城市的存銷比分別為7.6、8.7、9.0 和11.9。可見2014 年上半年行情疲軟，致使4個(gè)城市的存銷比數(shù)據(jù)明顯增大，庫(kù)存去化變得艱難。

有分析人士指出，一線城市在短期內(nèi)恐難以在限購(gòu)方面取得突破，因此一線城市與限購(gòu)傳聞絕緣便不難讓人理解。不過這并非意味著一線城市沒有調(diào)整的空間，比如可以從公積金、信貸等方面對(duì)自住需求提供支持。

“救市”難擋價(jià)格回落？

各地方放松限購(gòu)，能夠改善交易狀況，但難以阻止房?jī)r(jià)的回調(diào)。

放松限購(gòu)對(duì)改善交易狀況的效果很明顯。研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表明，截止到7月17號(hào)，濟(jì)南取消限購(gòu)8天共網(wǎng)簽將近4000套，超過6月（30天）的3800套，更是5月3053套的1.3倍。

可以預(yù)見，未來隨著越來越多的地方政府放松調(diào)控力度，市場(chǎng)交易狀況會(huì)得到改善。近日，住建部部長(zhǎng)陳政高在其上任后的第一場(chǎng)全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上明確提出：千方百計(jì)地消化庫(kù)存。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜表示，就政策走勢(shì)而言，堅(jiān)持市場(chǎng)化改革，對(duì)調(diào)控“不打壓、不刺激”。中央將堅(jiān)持市場(chǎng)化改革方向，轉(zhuǎn)變政府職能，把握構(gòu)成以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，將區(qū)域、城市的局部調(diào)整空間留給各地政府。

政府出手“救市”，能刺激交易狀況，但卻無(wú)法改變房?jī)r(jià)波動(dòng)下行的格局。分析人士指出，行業(yè)邁入調(diào)整時(shí)期，多地庫(kù)存不斷攀升，去庫(kù)存仍是下半年主基調(diào)。而目前銀行對(duì)購(gòu)買力的支持有限，因此未來市場(chǎng)唯有通過降價(jià)促銷來加快去化速度。對(duì)于今年下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，分析人士表示房?jī)r(jià)會(huì)在波動(dòng)中下行。